DSR이란 무엇인가? | DSR 모른채 내집마련 꿈꾸는 용감한 당신에게

내 집마련을 계획하는 중이라면 자금 조달 계획에서 대출은 필수입니다. 현찰로 부동산을 구입하는 경우는 드물기 때문입니다. 결국 주택담보대출을 끼고 분양을 받거나 매매를 하게 되는데, 이때 반드시 먼저 체크해야 하는 부분이 바로 DSR입니다.

 

청약통장과 각종 특별공급으로 내 집마련 후보군을 생각해 두었다 할지라도, 이 중요한 부분을 놓치게 되면 기껏 세워놓은 내 집마련 계획이 은행의 부결 입김으로 처참히 무너질 수 있습니다. 중학생도 쉽게 이해할 수 있게 설명드리겠습니다.

 

DSR이란?

DSR : 총부채 원리금 상환비율(Debt Savings Ratio), 이것은 대출 한도 산정의 기준이 되는 하나의 지표입니다. 기존에 은행권에서 사용되는 다른 지표로는 LTV(Loan to Value)라든지, DTI(Debt to Income)이라는 게 있었어요. 

 

오늘 다룰 주제는 DSR이기 때문에 나머지에 대한 자세한 용어 설명은 생략할게요. DSR 지표의 핵심은 크게 두 가지라고 볼 수 있습니다.

 

1. 내가 현재 가지고 있는 모든 부채 (👉나의 연간 부채비용 계산하기)

2. 나의 소득

 

즉, 자신의 연봉으로 총 부채를 갚아나갈 수 있는 역량을 %로 나타낸 것입니다. 연봉 대비 연 단위로 갚아나가야 하는 금액에 상한선(캡)이 씌워지는 개념입니다. 이 기준이 적용되는 순간은 대출액 1억 원을 넘길 때입니다. 이때 DSR 40%의 규제가 적용됩니다.

 

전체 소득 대비 1년에 내는 원리금 합계가 40%를 넘길 수 없다!

 

 

쉽게 예를 들어 보겠습니다. (어디까지나 단순 가정을 기초로 한 예시입니다. 정확한 개인 DSR 실제 상환 조건 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

연 소득이 4,500만 원이라고 가정해 봅시다. 해당 차주가 DSR 40% 규제를 적용받으면 매년 낼 원금과 이자의 합이  1,800만 원을 넘어서는 대출이 제한됩니다.
2024년도부터 도입되는 '주택드림 청약통장'의 혜택을 염두에 두어 예시를 들면 40년 만기(연 2.2% 금리 가정)로 주담대 이용 시 4.8억 원에 아슬아슬하게 근접합니다.

 

 

 

 

왜 예시를 연 소득 4,500만 원을 들었는지 의문이신 분들은 아래 주택드림 청약통장 관련 글을 읽어보시면 궁금증 해소에 도움이 되실 겁니다. 이 글은 저출산 대책 정책 방향에 맞게 서민 청년의 첫 내 집마련을 가정하고 쓴 글이니까요!

 

청년 주택드림 청약통장 | 무려 2.2%로 지원해 준다는 제도

 

물론 예시는 여타 기대출이 전혀 없는 상황에서 순수하게 주택담보대출이 신규로 추가될 때를 가정하였습니다. 실제로는 다른 대출이 껴 있다면 위의 연봉에 해당 한도는 더 낮아질 겁니다.

 

DSR 산정에 포함되는 대출 항목은?

앞서 위에서 DSR 지표에 핵심인 두 가지 변인에 대해 알려드렸습니다. 이를 토대로 원활한 대출 승인을 노려보려면 단순하게 생각했을 때 취할 수 있는 전략은 두 가지입니다.

 

첫째, 연도별 상환하는 대출금액을 줄이는 식으로 세팅하는 방법

둘째, 연봉을 늘리는 방향

 

적어놓고 보니 둘 다 만만치는 않을 것 같습니다만, 연 소득을 증가시키는 방법은 이 글의 취지에서 많이 벗어나므로 1년에 상환하는 대출금을 DSR 40%에 맞춰 줄이는 쪽으로 방향을 잡아보겠습니다.

 

그러기 위해서는 먼저 DSR 산정 시 포함되는 대출을 알 필요가 있습니다.

 

아쉽게도 개인의 소득 대비 상환 능력을 가늠하는 지표의 목적 상 대부분의 대출이 포함됩니다. 자금 조달하는 입장에서는 따라서 기대출이 많을수록 한도가 낮아지는 까다로움이 있습니다. DSR 적용에서 제외되는 일부 대출 종류를 알보겠습니다.

 

• 전세대출
• 중도금대출
• 소액 신용대출 (*소액의 기준은 300만 원)
• 기타 서민의 주거나 생계와 밀접한 대출

그렇다면 '마이너스 통장'은 어떨까요? 당연히 포함됩니다. 마이너스 통장은 개설 목적 상 실 사용 금액이 아닌 한도액을 기준으로 DSR 적용에 포함이 됩니다. 따라서 필요 목적과 규모에 맞게끔 한도를 설정해 개설하는 것도 방법입니다.

 

마치며

 

오늘은 주택담보대출을 위해 꼭 알아야 하는 DSR에 대해 알아보았습니다. 내 집마련에 드는 전체 자금과 본인의 연 소득, 다른 대출까지 여러 요소들을 잘 고려하여 성공적인 인생 계획을 해내길 기원합니다.